全国不動産ガイドブック

不動産サイクルを考慮する

不動産には供給と霊要のタイムラグにより引き起こされるサイクルがある。このサイクルが賃料や空室率に反映し、価格が上がったり下がったりする。ＣＲＥについては、できる限り平時に、不動産サイクルをペースとした戦略を構築してほしい。不況期になって、あわてて資金調達のために遊休地や不稼働施設を売り出そうとしても、時期が悪く、買い手も少ないし、価格も平時より大きく下がってしまう。「売り」のタイミングとしては最悪
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センターイン型住戸とは

センターイン型住戸は四十数年前に当時の住宅公団が開発したプランだと聞いておりますが、定かではありません。当時の公団アパートは、ほとんどが５階建ての鉄筋コンクリート造壁式構造で、２住戸に１個の階段が付いているタイプが中心。外廊下はついていませんでした。階段を挟んで２住戸が並び、住戸の縦側（奥行側）の真ん中辺りに玄関が置かれることになりました。これがセンクーイン型住戸の起源だといわれています。センター
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窓先に広い空間のある居室の幅を比較

間口が狭いと、住宅として何か悪くなるのか具体的な例を挙げます。・道路に面する居室が少なくなる、・建物の外観が見劣りする、・隣地が近く、圧迫感が発生する、・目当たりがよくない、・風通しがよくない。これらを価格に反映させるために、まず、着目するポイントを説明します。ポイントは「窓先に広い空間のある居室の幅の違い」です。検討地で建築可能な建物と、「周辺で一般的と思われる間口の土地」に建築できる想定建物ま
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不良債権と不良担保の一体処理

金融機関の不良債権問題についてその背後にある担保不動産の有効利用や土地対策に踏み込んだ政策が必要だとの考え方たった。銀行が貸し倒れに対して引当金を積んでも、担保である不動産価格が下がるとまた引き当て不足が生じる。そのため不良債権と不良担保の一体処理が欠かせないと訴えていた。金融新人類の何人かにアイデアを提供していたのは、外資系金融財閥だった。従来の縦割りの政策では金融は金融監督庁、不動産は国土交通
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営業権部分を含んでいると税金が安くなる

脱サラをして始める商売といえばラーメン屋やスナックが多いようです。商売のほうは、結構繁盛して儲かっていても、そこが素人の悲しさ。私たち税理士の目から見ると、税金対策が隙だらけで、みすみす損をしているケースもけっして珍しくはありません。じつは私の知人にも脱サラ組がひとりいて、小さなスナックを始めました。素人の水商売は難しいといいますが、幸い知人の店はうまくいって初年度からかなりの利益が期待できそうで
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バブル時に投資としてマンションを5000万円で買った

某大手保険会社に勤務していたYさんはバブル時に投資としてマンションを5000万円で買いました。その当時の不動産会社の営業は今振り返るとすさまじいものでした。買わなければ馬鹿といったような口調でした。Yさんは「馬鹿になりたくないため買ったが、結局馬鹿だった」と苦笑しながら後悔の気持ちを話し始めました。購入したマンションはその年から暴落します。それでも、どこかでいつか戻るという気持ちがありました。しか
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チラシはきっかけにすぎない。鵜呑みは禁物

不動産会社がマンションや建売住宅を販売しようとするとき、必ず行うのが広告活動。「今度、こんな家を売りますので、お見逃しなく」というわけだ。この広告活動は、不動産の表示に関する公正競争（公正取引委員会告示）によって厳しく規制され、監視もされている。というのも、戦後の混乱期に、悪徳業者によってウソ八百を並べた広告が横行し、被害が続出したから。東京駅から10分といいながら、客を車に乗せ、三浦半島まで連れ
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夫婦の寝室にシングルベッドを２台置く

ある住宅で、こんなことがあった。夫婦の寝室にシングルベッドを２台置くことになっていた。ベッドを置く位置もだいたい決めてあったから、ヘッドボードの上に電灯のスイッチやコンセント、読書灯などを取りつけた。ところが、実際にその場所にベッドを２台置いてみると、内開きのドアが全開しない。片方のベッドの脚にぶつかってしまい、４５度くらいの角度までしか開くことができないというのだ。ハウスメーカーの担当者は、ごく
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住宅価格と所得との乖離

わが国の住宅需要構造を変化させてきたが、これらの背景とともに住宅建設を左右する要因に、住宅取得能力の問題がある。これは、昭和五十年代に入ると宅地供給が減少し、地価が高騰して住宅価格が高くなる一方、所得が伸び悩んで、勤労者が住宅を取得しにくくなったという事情があるからである。首都圏の分譲住宅の場合を例に住宅価格の年収倍率をみると、昭和五十三年にマンションで四・二倍、建売住宅で五・三倍だったのが、昭和
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最近流行りのキャンペーンとは

金融自由化以来、貸出条件は銀行によってずいぶんと違ってきました。各社とも優良な貸出先を確保するため、商品、申込期間を限定した「お借り得」な条件をキャンペーン商品として宣伝しています。具体的には貸出金利を基準金利に対してO・1〜O・4％ほど優遇するものが多いのですが、商品によっては1％以上優遇するものもあります。また対象期間は金利固定期間に限るものと、借入全期間を対象とするものがあります。金利固定期
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年間五兆円台の需要がある

貸家の増加が著しいが、そのなかでもプレハブ工法によるアパート形式が急増している。たとえばプレハブ建築協会の調べによると、低層連続建て住宅（アパート）は昭和五十八年度で約五万五七〇〇戸であったものが、昭和六十二年度には約二一万二八○○戸へと倍増以上の増加ぶりとなっている。しかも、こうしたアパート建築に対しては、プレハブ工法は在来木造にない強みをもっており、これがプレハブアパートを増加させる原因であろ
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予算目いっぱいは買うな

「予算目いっぱいは買うな」これも重要なことですから、くり返し強調しておきます。家を買うと登録免許税や消費税、印紙代などの他に、新しい家に家具を入れなきゃとか、別途に本当にお金がかかります。その分を用意しておくのも結構大変です。だから、マイホーム取得段階では予算よりも少し低めのところで手を打って、いくらか余力を残さなければなりません。そういうことを頭に置かないでいると、ローン設定のときに「奥さん、す
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なかなか難しい不動産売買

最近は不景気もあることから、別荘や自分のマンションなどを売りに出す人たちが増えています。昔と今とでは価値もだいぶ下がってきているので、なかなか難しくなっているのも事実です。それよりも維持費のほうが大変という理由からどんどん売っていきます。最近では、安い物件よりも災害対策ができている立地に建つマンションや一戸建ての購入が増えているそうなので、少し駅が遠くても災害になりにくい立地の物件はとても注目され
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住宅情報の広告チラシが好きです

わたしは住宅情報の広告チラシが大好きです。新聞にはさまったチラシの中で1番に見るものが、そのチラシです。新築一戸建て物件や新築マンション物件のチラシは特に好きです。もちろん、色々な家や間取りを見て、自分たちが近い将来に建てたい家を思い描くこともありますが、最近のもっぱらの楽しみ方は、見学プレゼントや来場記念品。チラシのすみに、その文字を見つけると嬉しくなります。成約ではなく見に行くだけでもらえるの
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一人暮らしの叔父の家での思い出

子供のいない叔父は今、その家で一人暮らしをしている。私も何回か訪問したことのあるその家は立派な一戸建てだ。現在に至るまで、その家では叔父の母と妻と愛犬が暮らしていた。叔父はその二人と一匹の最後を看取ったのだ。私が訪問したのは、叔父の母つまり私の祖母の米寿のお祝いのときだ。私は生まれたての娘、祖母にとってはひ孫を抱いて会いに行った。そのときに愛犬が喜んで飛びついてきて私の服に噛み付いて破いてしまった
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ハンズオン型とハンズオフ型

現状では、早期公開の実現はもちろん、事業売却、M&Aなどの選択も可能です。また、各社とも投資の資金源となるファンド（基金）を新たに設立し、成長期待の高い事業や技術の発掘に努めています。そのため、成長段階を問わず、将来の成長が期待できる有望な会社や事業であれば、積極的に投資を検討するのが一般的となっています。ハンズオフ型ＶＣの中でも、投資後の関与を深め、差別化を図ろうとする動きもあります。たとえば、
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撤退するとなったら逃げ足は速い

昨今の郊外型のスーパーマーケットは、過去に学習を経て生き残ってきた企業なので抜け目がない。撤退するとなったら逃げ足は速い。残されるのは、住民だけである。そして、ここに至って美辞麗句に彩られた物件パンフレットに騙されたことに気づいても、もう遅い。もうそろそろ、住宅ローンの完済時期も近づいてきたが、さらにひどい状況が、この街の家族を襲う。いよいよ最終段階である。スーパーマーケットがなくなり利便性が悪化
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地価の急騰と急落による資産の目減り

地価の急騰と急落による資産の目減り、住宅ローン金利の変動に伴う負担増、猫の目のようにくるくる変わる住宅税制による税負担の損得……となると、もはや手の施しようがない。ひたすら状況の好転を願うしかない。住宅取得の動機は、経済情勢とは無関係に、結婚、出産、転勤など極めて個人的な事情で発生するからである。私たちは身動きしないで一点だけを凝視しているつもりでも、眼球はわずかの不随意運動を続けているという。こ
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相手の自尊心を壊すことはいけない

一級建築士の資格を持った人が「自分の知識が正しい」として固守し調べ直そうとしない設計士とか。仕事の結果がどうであれ、自分の考え方や知識が間違っていなかったことが確認できればそれで満足する設計士とか。その考え方や知識が、たとえ独りよがりであっても、です。しかし、私がこれまで出会った設計士の方で私の人生の師と仰げる人は大勢いました。いずれにしても、人間関係は大切な要素です。だから何をさて置いても、最初
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不動産売却は営業の人との相性を確かめて！

不動産を購入するときに下調べもせずにぽいっと買う人はあまりいませんよね（中には勢いで購入する方もいるとは思いますが・(笑)）それと一緒で不動産売却をする時もじっくりと調べて、色々な営業の人と会ってみて、という過程はとても大切だと思います。私も昨年生まれ育った実家を売らなければならなくなったので、不動産売買の営業マンの人とたくさん会いました。こうしてみると、会社がどうこうというよりも営業の方の相性な
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大岡越前守は偉大な建築家

大岡越前守の菩提寺である浄見寺が神奈川県茅ヶ崎市の北部にある。ここには、たまの休みによく自転車で出かける。ゴルフ場の横を走る細い裏道にある付近がいい。木立に囲まれてうっそうとしているのだ。調子がいいと、浄見寺から慶応大学の湘南校舎にまで足を伸ばす。茅ヶ崎のゴルフ場の横の道はまだ土の部分があり、土の道を探してはマウンテンバイクで走る。蛇足だが、マウンテンバイクには思わぬ効果がある。ウェストの後ろ側の
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融資額が多く借りやすいのは「元利均等返済」

元利金等返済と元金均等返済のどちらが得か損かは一概にはいえません。民間住宅ローンは元利金等返済のものが中心です。フラット35では元利均等返済と元金均等返済のいずれかを選択できます。ただし、フラット35は毎月返済額の１倍以上の月収が必要という収入基準があるので、同じ年収ならば、当初の返済金額が少ない元利均等返済のほうがより多くの融資を受けることができます。年収が多く、最初の返済額は多くても総返済額を
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入居者の同意がなければ大規模修繕もできない

事態を避けるには、マンション管理組合が計画的に建物の修繕に努め、少しでも老朽化を遅らせていくしかない。しかし総務庁の調べによれば、長期の修繕計画をきちんと立てているマンション管理組合は調査対象の半分にも満たない。加えて修繕積立金の額も不足している。マンション管理センターの調べによれば、築後三十年間に必要な一戸当たりの修繕費用は約三三六万円で、これを三十年（三百六十ヵ月）の月割りにすると月々の修繕積
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インターネット上の賃貸情報

新しい家を探す時、インターネット上の賃貸情報サイトは非常に役に立ちます。特に、どのような家に住みたいかという具体的イメージを作るには最適です。私は遠距離からの引っ越しだったため、なかなか直接足を運べない中でも物件を探すことができたのはとても便利でした。気になった物件を問い合わせてみると、やはりどこからでも閲覧できるという性質上、すでに埋まってしまっていることが多々ありました。現状がネット上に反映さ
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貸事務所で暮らしていたあの頃

独立したての頃ですが、事務所にシャワーとミニキッチンがついていたということもあり、折りたたみのベッドを持ち込んで、一緒に開業したパートナーと貸事務所で寝泊まりしながら仕事をしていました。今でこそ、事業が軌道にのったのできちんと部屋を借りることができるようになりましたが、当時は自分の家賃も削らなければならないほど、逼迫していたのです。世の中不景気で、大企業も事業縮小や支店・支社の統合といった具合に世
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ウッドデッキのある住宅

ウッドデッキってちょっと憧れませんか？やっぱり木材でできてるっていうのが癒されるひとつの要因でしょうか。ウッドデッキというのは特徴として室内との段差がなく（もしくは少なく）一体感がある・使いづらい狭い庭や傾斜のある庭を有効活用できる・タイル・コンクリート素材に比べると照り返しが少ないなどがあるみたいです。あと同じ敷地内の2軒の住宅やはなれをつなげるおしゃれな渡り廊下にもなりますし、1階に庭がなくて
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民間の新築マンションには「マンション購入融資」

新築のマンションを購入するときに利用できるのが、公庫の「マンション購入融資」です。この融資を利用できる条件は次のとおりです。（1）民間事業者が建設・分譲した１億円未満のマンションであること（3）申込日以前２年以内に建てられたもの、もしくは工事中のマンションであること（3）住宅部分の延べ床面積が１棟1000平方メートル以上、耐火構造の地上５階建て以上であること（4）住宅部分の専有面積が50平方メート
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政策の落とし穴

最近、よく「長期優良住宅」「200年住宅」と言う言葉を耳にします。これは、国が推奨をする住宅を建てれば、金利や住宅の登記に関する費用、または所得税や地方税を一般の住宅取得税減税よりも減税してくれるという政策です。あまりにも日本の住宅寿命が短いために政府が打ち出した、住宅寿命の長い家の建設を推奨する方針です。しかしここで勘違いしてはいけないのが、この政策は骨組みだけが200年持てば、長期優良住宅とし
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土地を手放すことは、唯一無二の権利の放棄

本当に嫌なら、自分がその土地から出て行くことしかできません。土地の前に人間の存在などは無力なものです。ですから土地を買うということは、永遠に動くことなく存在する唯一無二の物を所有することなのです。そして、土地を手放すということは、永遠に動くことなく存在する唯一無二の物を自由にできる権利を、自らが手放すことを意味します。ほかの物と違って、ポイッと捨てることはできないのです。自ら進んで、その土地から退
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子が親の借地に家を建てたときの贈与税は？

親の所有する上地に子が家を建てても贈与税はかからないといいましたが、親が他人から借りている土地に子が家を建てた場合はどうでしょうか。いままで土地の使用権は親が持っていましたから、この使用権は親から子に贈与されたと考えられ、贈与税がかかることになります。しかしこのときも、「借地権者は親である」ことを確認した書類を税務署に提出すれば、贈与税はかからないことになっています。「借地権の使用貸借に関する確認
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正確に表記すると……

正確に表記するなら、次のようになる。表面利回り9.2％（満室想定）、人気の賃貸マンション、価格3.6億円（3600万円×0.92（8％想定）÷3.6億……9.2％）。当然、満室のマンションばかりでない。30室のうち、2〜3室程度は未入居のケースが多く、住宅需要の低い地域や駅から遠かったり、築年が古い場合、2割以上、空き室の場合もある。本来なら、実際の空室を考慮し、実際の経費を控除した「ネット利回り
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戸建て志向は圧倒的に多い

女性誌『LEE』が３００人にアンケートした住宅に対する意識調査です。住宅というのは、結婚している場合には奥様が主導権を握りますので、この考えは、ほぼ現実の住宅に対する考え方を反映しています。「やはり」と思うことは、戸建て志向の人が圧倒的に多いことです。それは、“日本人の血”かもしれません。しかし一戸建てとなれば、東京圏の場合には、満足できる広さの土地付きでは最低でも７０００万円はします。私が初めて
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奥さんの金を資金に入れたら、必ずその分の登記をする

奥さんがお金を持っている場合、これがずいぶんありますね。共働きで奥さんが自分で貯金していたお金、あるいは結婚のときに親からもらった持参金など奥さんのお金を資金計画のなかにくり入れた、なかんずく頭金のなかに入れちゃった場合は、マイホームを取得してから登記するときの名義に気をつけなければいけません。「夫婦の金なんだから、どちらが出しても同じだ」なんていう安易な発想は、税務上は通用しません。奥さんが用意
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表示登記は土地家屋調査士、保存登記は司法書士に依頼

表示登記・保存登記の手続きは、登記所（法務局出張所）で行なうが、一般的には、表示登記は土地家屋調査士に、保存登記は司法書士にそれぞれ依頼して手続きをしてもらうのが普通。ただし、この両者の資格を持った事務所に依頼すれば、一つの事務所で手続きを進めてもらえるわけだ。表示登記の申請のためには、建物表示登記申請書を登記所に提出しなければならないが、この申請書には、建物の図面、各階の平面図、申請人の所有権を
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自分の理想の家をかなえてくれそう営業マン

どんなことにも妥協をしない強い意志を持っている奥様だった。だから、質問攻めになるのだ。ハウスメーカー4社でプランと見積りを行なったが、各営業マンに聞いた話によると、やはり同じくあの少女のような真剣なまなざしで質問攻めを受けたらしい。逃げた営業マンもいた。結局あるハウスメーカーに決まった。「このハウスメーカーに決めた理由は、何ですか」と尋ねてみた。すると、「営業マンよ」と答えた。えっと思った。なぜな
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注文住宅の打ち合わせ

最初の電話では、土地の有無（これから土地を買うのであれば、事前にアドバイスをする）、おおまかな予算、家族構成などを訊く。打ち合わせを持つのであれば、家族全員参加が原則だからだ。注文住宅の打ち合わせは、設計者と施主がコンセンサスを得ながら進めるものである。誰か一人でも異論が出れば、建築空間は実現できないといっても過言ではない。実際の打ち合わせに参加できない小さな子供や老人がいる場合にも、彼らに結果を
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